0850 335 09 95Alt Kiralama İle Turizm Amaçlı Kiralama Arasındaki Fark Nedir?
Bir evi kiralayıp başkasına kiralamak ile turizm amaçlı kısa süreli kiralama aynı şey değildir. İki model arasındaki hukuki fark günlük kiralama işletmecileri için önemlidir.
Bir evi kiralayıp başkasına kiralamak ile turizm amaçlı kısa süreli kiralama aynı şey değildir. İki model arasındaki hukuki fark günlük kiralama işletmecileri için önemlidir.
Günlük kiralama sektöründe sık kullanılan ifadelerden biri “alt kiralama”dır.
Bir kişi bir evi kiralar. Daha sonra bu evi başka kişilere kullandırır veya yeniden kiraya verir.
Fakat burada önemli bir ayrım vardır.
Her alt kiralama, turizm amaçlı kiralama değildir.
Aynı şekilde bir taşınmazın kira sözleşmesinde alt kiralamaya izin verilmiş olması da 7464 sayılı Kanun kapsamındaki turizm amaçlı kiralama şartlarının yerine getirildiği anlamına gelmez.
Özellikle Airbnb, Booking ve benzeri platformlar üzerinden günlük veya haftalık kiralama yapmak isteyen işletmecilerin bu iki kavramı birbirinden ayırması gerekir.
Alt kiralama nedir?
Alt kiralama, bir taşınmazı kiralayan kişinin, kira ilişkisi devam ederken taşınmazı başka bir kişiye kiralaması veya kullandırmasıdır.
Burada üç kişi bulunabilir:
- Taşınmazın maliki
- Ana kiracı
- Alt kiracı
Örneğin Ahmet Bey bir villayı beş yıllığına Mehmet Bey'e kiralıyor.
Mehmet Bey de villayı başka bir kişiye belirli bir süre için kullandırıyor.
Bu ilişki kira hukuku bakımından bir alt kiralama ilişkisi olabilir.
Ancak Mehmet Bey'in bu evi turistlere günlük olarak vermeye başlaması halinde konu artık yalnızca Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir kira ilişkisi olmaktan çıkar ve 7464 sayılı Kanun bakımından ayrıca değerlendirilir.
Turizm amaçlı kiralama nedir?
7464 sayılı Kanun, konutların yerli veya yabancı kişilere turizm amacıyla tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanmasını özel bir düzenlemeye tabi tutmaktadır.
Bu faaliyet için kural olarak Kültür ve Turizm Bakanlığından turizm amaçlı konut izin belgesi alınması gerekir.
Bakanlık da başvuruların e-Devlet üzerinden yapıldığını ve konut üzerindeki mülkiyet ile diğer ayni hakların güncel tapu kayıtlarıyla belgelendirilmesi gerektiğini açıkça belirtiyor.
Dolayısıyla günlük kiralama yapmak isteyen kişinin sadece kira sözleşmesine değil, 7464 sayılı Kanundaki statüsüne de bakılır.
Ev sahibi “günlük kiraya verebilirsin” derse ne olur?
Bu izin önemlidir ancak tek başına yeterli değildir.
Örneğin:
Villa sahibi A, villayı B'ye kiralıyor.
Sözleşmeye de şu madde yazılıyor:
“Kiracı taşınmazı üçüncü kişilere günlük olarak kiralayabilir.”
Bu madde taraflar arasındaki sözleşme bakımından önemli olabilir.
Fakat bu sözleşme maddesi turizm amaçlı konut izin belgesinin yerine geçmez.
Çünkü 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama için ayrıca mevzuattaki izin ve işletme şartlarının karşılanması gerekir.
Alt kiralama yapmak isteyen işletmeci neye dikkat etmeli?
Öncelikle taşınmazın hukuki statüsü belirlenmelidir.
Ardından şu sorular cevaplanmalıdır:
- Taşınmazın sahibi kim?
- İşletmeci taşınmazı hangi sıfatla kullanıyor?
- İntifa veya üst hakkı var mı?
- Geçerli bir kira sözleşmesi var mı?
- Sözleşmede alt kiralamaya izin verilmiş mi?
- Turizm amaçlı konut izin belgesi kimin adına?
- Faaliyeti fiilen kim yürütüyor?
- Rezervasyonu kim alıyor?
- Müşteriye karşı kim sorumlu?
- Faaliyet 7464 kapsamında hangi hukuki modele giriyor?
Bu sorular cevaplanmadan doğrudan ilan vermek doğru değildir.
Alt kiralama ile günlük kiralama neden karıştırılıyor?
Çünkü her ikisinde de taşınmaz bir kişiden başka bir kişiye kullandırılabiliyor.
Ancak amaç ve hukuki rejim farklı olabilir.
Örneğin bir kişi bir evi iki yıllığına kiralayıp başka bir kişiye bir yıllığına devredebilir.
Bu bir alt kira ilişkisi olabilir.
Fakat aynı kişi villayı farklı müşterilere üçer günlük, beşer günlük veya onar günlük dönemlerle sunuyorsa turizm amaçlı kısa süreli kiralama mevzuatı devreye girer.
Burada sadece kira sözleşmesine bakmak yeterli değildir.
7464 açısından en kritik nokta
7464 sayılı Kanunda “kiraya veren” kavramı özel olarak düzenlenmiştir.
Kanundaki sistemde kiraya veren, konutun maliki veya intifa ya da üst hakkı kapsamında konutu tasarrufunda bulunduran kişi olarak ele alınmaktadır.
Bu nedenle sıradan bir kiracı ile 7464 kapsamındaki kiraya veren aynı hukuki statüde değildir.
Önceki makalemizde de anlattığımız gibi, “ev sahibinden izin aldım” yaklaşımı tek başına yeterli değildir.
Alt kiralama yapmak yasak mı?
Burada da genel bir “alt kiralama tamamen yasaktır” demek doğru olmaz.
Kira hukukundaki alt kira hükümleri ile 7464 sayılı Kanunun turizm amaçlı kiralamaya ilişkin hükümleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Ayrıca 7464 sayılı Kanun, izin belgesi sahibi konutun kullanıcısının konutu kendi adına üçüncü kişilere turizm amacıyla kiralamasını ayrıca düzenlemektedir.
Bu nedenle günlük kiralama işletmecisi açısından kritik nokta, alt kira ilişkisini kurmadan önce faaliyetin hangi kanuni modele girdiğini belirlemektir.
Platformda ilan vermek durumu değiştirir mi?
Hayır.
Airbnb, Booking veya başka bir platform kullanılması, faaliyetin hukuki niteliğini değiştirmez.
Platform yalnızca rezervasyonun bulunmasına aracılık eden bir kanal olabilir.
Bakanlık da izinsiz turizm amaçlı kiralama ilanlarının takip edilmesi ve gerekli işlemlerin yapılması konusunda özel bir birime sahip.
Dolayısıyla “Ben sadece platforma ilan koyuyorum” yaklaşımı işletmeciyi mevzuatın dışına çıkarmaz.
İşletmeci için en güvenli yaklaşım
Günlük kiralama işi kurulmadan önce şu sıra izlenmelidir:
Taşınmazın hukuki durumu → işletmecinin sıfatı → izin belgesi → işletme modeli → ilan → rezervasyon
Bu sıralama tersine çevrilmemelidir.
Özellikle önce ilan açıp daha sonra izin almaya çalışmak işletmeci açısından risk oluşturabilir.
Sonuç
Alt kiralama ile turizm amaçlı kısa süreli kiralama aynı kavram değildir.
Alt kiralama, öncelikle kira ilişkisi içindeki bir kullanım ve kiralama biçimidir.
Turizm amaçlı kiralama ise 7464 sayılı Kanun kapsamında ayrıca düzenlenen ve izin belgesi gerektiren özel bir faaliyettir.
Bu nedenle günlük kiralama yapmak isteyen işletmecinin yalnızca ev sahibinden aldığı izinle hareket etmesi yerine, taşınmazın ve işletme modelinin mevzuata uygunluğunu baştan kontrol etmesi gerekir.
Kira sözleşmesi işletme modelinin yalnızca bir parçasıdır.
Sık Sorulan Sorular
Alt kiralama yapmak ile günlük kiralama yapmak aynı mıdır?
Hayır. Alt kiralama kira hukuku kapsamında bir ilişkiyken, 100 gün ve altındaki turizm amaçlı konut kiralamaları 7464 sayılı Kanun kapsamında ayrıca düzenlenmiştir.
Ev sahibi alt kiralamaya izin verirse Airbnb'de ilan verebilir miyim?
Sadece ev sahibinin izni yeterli değildir. Turizm amaçlı kiralama için ayrıca ilgili izin ve mevzuat şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı turistlere günlük kiralama yapabilir mi?
Sadece kiracı olması nedeniyle 7464 kapsamındaki kiraya veren statüsünü otomatik olarak kazanmaz. İşletme modeli ayrıca değerlendirilmelidir.
