Apartman ve Site Yönetimi Günlük Kiralamaya Müdahale Edebilir mi?

Apartman veya site yönetimi günlük kiralama yapan bir konuta müdahale edebilir mi? Yönetimin yetkileri ile kat malikleri kararının sınırlarını açıklıyoruz.

Apartman veya site yönetimi günlük kiralama yapan bir konuta müdahale edebilir mi? Yönetimin yetkileri ile kat malikleri kararının sınırlarını açıklıyoruz.

Günlük kiralık ev veya villa bir apartman ya da site içerisinde bulunuyorsa, işletmeci ile bina yönetimi arasında zaman zaman anlaşmazlık yaşanabilir.

Yönetim “Burada günlük kiralama yapılamaz” diyebilir.

Kat malikleri toplantıda karar alabilir.

Komşular şikâyette bulunabilir.

Peki bunların hukuki karşılığı nedir?

Burada ilk olarak turizm amaçlı kiralama izin belgesi ile apartman/site yönetimi arasındaki ilişkiyi birbirinden ayırmak gerekir.

Çünkü bir konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için sadece Bakanlıktan izin belgesi alınması yeterli olmayabilir. Konutun bulunduğu binanın niteliğine göre kat malikleri kararı da başvuru aşamasında aranabilir.

Apartman yönetimi tek başına “yasak” koyabilir mi?

Konutun bulunduğu bina birden fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa, turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvurusunda binadaki konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış kararın sunulması gerekir.

Bu karar, söz konusu bağımsız bölümde turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğünü gösterir.

Dolayısıyla konu sadece apartman yöneticisinin kişisel görüşü değildir.

Asıl önemli olan kat malikleri kararının bulunup bulunmadığıdır.

Yönetici, kat maliklerinin yerine tek başına karar veren kişi değildir.

Yönetici ile kat malikleri kurulunu karıştırmamak gerekir

Apartman yönetimi denildiğinde çoğu zaman yönetici anlaşılır.

Oysa hukuken;

• kat malikleri,
• kat malikleri kurulu,
• yönetici veya yönetim kurulu

aynı şey değildir.

Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirir.

Ancak turizm amaçlı kiralama bakımından kanunun aradığı oy birliği kararı, kat malikleri tarafından alınması gereken bir karardır.

Bu nedenle “Apartman yöneticisi izin vermiyor” ile “kat malikleri oy birliğiyle izin vermedi” ifadeleri aynı hukuki durumu anlatmaz.

Site yönetimi bütün site adına mı karar verir?

Burada da önemli bir ayrıntı vardır.

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina esas alınır.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre site içerisinde yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için ilgili kat malikleri kararı aranır.

Örneğin bir sitede 10 ayrı blok bulunduğunu düşünelim.

Villa veya daire A Blok'taysa, diğer bloklardaki tüm maliklerin ayrıca karar vermesi gerekmeyebilir.

Burada ilgili binanın durumu önemlidir.

Yönetim işletmeciden izin belgesini isteyebilir mi?

Site veya apartman yönetiminin kendi yönetim görevleri kapsamında konutun hukuki durumuyla ilgili bilgi istemesi ile Bakanlık adına izin belgesi düzenlemesi aynı şey değildir.

Turizm amaçlı kiralama yapan bir konutun izin belgesi bulunması gerekir.

Ayrıca Bakanlığın düzenlemesine göre izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilmektedir.

Bu nedenle yönetimin belgeyi görmesi veya kayıtlarında bulundurması ile yeni bir “site ruhsatı” oluşturması aynı şey değildir.

Komşular günlük kiralamadan rahatsız olursa ne olur?

Bir apartman veya sitede günlük kiralama yapılması, diğer sakinlerin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez.

Örneğin;

• sürekli gürültü,
• ortak alanların uygunsuz kullanılması,
• site güvenliğinin ihlali,
• yönetim planına aykırı davranış,
• ortak alanlara zarar verilmesi

gibi durumlar varsa yönetim ve kat malikleri kendi yetkileri çerçevesinde işlem yapabilir.

Ancak yalnızca “Ben günlük kiralamayı sevmiyorum” şeklindeki kişisel bir itiraz ile Bakanlık tarafından düzenlenmiş izin belgesinin yok sayılması farklı bir konudur.

İzin belgesi varsa yönetim hiçbir şey yapamaz mı?

Hayır.

İzin belgesinin bulunması işletmecinin apartman veya site içerisindeki bütün kurallardan muaf olduğu anlamına gelmez.

İşletmeci;

• ortak alan kullanım kurallarına,
• güvenlik kurallarına,
• site düzenine,
• yönetim planından kaynaklanan geçerli kurallara

uymalıdır.

Turizm mevzuatına uygun faaliyet göstermek ile apartman yaşamının kurallarına uymak birbirinin alternatifi değildir.

İkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Site yönetimi “turizm ruhsatı” verebilir mi?

Hayır.

Turizm amaçlı konut izin belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenen bir belgedir.

Apartman veya site yönetimi bu belgenin yerine geçen bir belge düzenleyemez.

Site yönetiminin burada önemli rolü, kanunda ve ilgili düzenlemelerde aranan kat malikleri kararının alınması ve yönetim bakımından gerekli işlemlerin yürütülmesidir.

Yönetim “burada Airbnb yasak” diyebilir mi?

Bu ifade tek başına yeterli değildir.

Asıl soru şudur:

Konutun turizm amaçlı kiralanması için gerekli izin belgesi ve kat malikleri kararı mevcut mu?

Bunlara ek olarak işletmecinin apartman veya site kurallarına uyup uymadığı da değerlendirilir.

Dolayısıyla yalnızca kullanılan platformun adı üzerinden değerlendirme yapmak doğru değildir.

Airbnb, başka bir ilan sitesi veya işletmecinin kendi internet sitesi olması temel hukuki şartı değiştirmez.

İzin belgesi başvurusunda oy birliği neden aranıyor?

Amaç, çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu ortak yaşam alanlarında turizm amaçlı kısa süreli kiralamanın bina açısından doğurabileceği etkileri dikkate almaktır.

Bakanlığın güncel açıklamasında, konut izin belgesi başvurularında ilgili binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın ibraz edilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle belge başvurusu yapmak isteyen apartman sakini açısından ilk kontrol edilmesi gereken konulardan biri budur.

Site içinde villa için durum farklı olabilir mi?

Konutun müstakil olması veya yüksek nitelikli konut kapsamında bulunması gibi farklı hukuki durumlar olabilir.

Bu nedenle “site içinde bulunan her ev için aynı kural geçerlidir” şeklinde genel bir cümle kurmak doğru değildir.

Konutun tapu niteliği, bulunduğu yapı ve ilgili mevzuat birlikte incelenmelidir.

İşletmeci ile yönetim arasında sorun çıkarsa ne yapılmalı?

Öncelikle tartışmayı belge üzerinden yürütmek gerekir.

İşletmeci;

1. Turizm amaçlı konut izin belgesini,
2. Kat malikleri kararını,
3. Tapu bilgilerini,
4. Varsa yönetim planını,
5. İlan bilgilerini

bir arada değerlendirmelidir.

Yönetim de itirazının hangi karara veya kurala dayandığını açıkça ortaya koymalıdır.

“Yasak” demek yerine, hangi mevzuat veya karar nedeniyle yasak olduğu ortaya konulmalıdır.

Sonuç

Apartman ve site yönetimi ile günlük kiralama arasındaki ilişkide en büyük sorunlardan biri, yönetici, kat malikleri kurulu ve Bakanlık izin belgesinin birbirine karıştırılmasıdır.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi Bakanlık tarafından düzenlenir.

Apartman veya site açısından ise mevzuatın aradığı kat malikleri kararı ayrıca önem taşır.

Ayrıca izin belgesi bulunan işletmeci de bina ve site yaşamının geçerli kurallarına uymak zorundadır.

Kısacası:

Yönetici tek başına her konuda karar veremez. Kat malikleri kararı ile yönetim yetkisini birbirinden ayırmak gerekir.

GTAKİD olarak sektörün sağlıklı büyümesi için hem işletmecilerin hem de apartman ve site yönetimlerinin mevzuatı doğru anlamasının önemli olduğuna inanıyoruz.