Apartmanda Günlük Kiralama Yapmak: Kat Maliklerinin Onayı Ne Zaman Gerekir?

Apartmanda günlük kiralama yapmak isteyenler için kat malikleri onayı, site kuralları, yüzde 25 sınırı ve aynı binadaki konut sayısına ilişkin güncel düzenlemeler.

Apartmanda günlük kiralama yapmak isteyenler için kat malikleri onayı, site kuralları, yüzde 25 sınırı ve aynı binadaki konut sayısına ilişkin güncel düzenlemeler.

Günlük kiralama konusunda işletmecilerin en çok karıştırdığı konulardan biri apartman ve site kurallarıdır.

“Müstakil villam var, apartmanda daire var; ikisinin şartları aynı mı?”

“Komşuların onayı gerekiyor mu?”

“Site yönetimi karar alabilir mi?”

“Aynı binada kaç daire günlük kiraya verilebilir?”

Bu soruların cevabı taşınmazın niteliğine ve binanın yapısına göre değişebilir.

Apartman dairesi ile müstakil villa aynı değil

Turizm amaçlı konut izin belgesi başvurularında konutun bulunduğu yapı önem taşır.

Müstakil konut ile birden fazla bağımsız bölüm bulunan apartman veya site içindeki konutların değerlendirilmesi aynı değildir.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre konut izin belgesi başvurularında, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin turizm amaçlı kiralama faaliyetine uygunluk yönünde oy birliğiyle karar vermesi gerekiyor.

Sitede bütün site için karar mı gerekir?

Burada önemli bir ayrım bulunuyor.

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina açısından ilgili şartlar aranıyor. Bakanlığın güncel açıklamasında da bu husus açıkça belirtiliyor.

Bu nedenle “sitede bir kişi izin verdi, herkes izin verdi” şeklinde genel bir yaklaşım doğru değildir.

Taşınmazın hangi binada bulunduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat maliklerinin oybirliği neden önemli?

Apartmanlarda ortak yaşam alanları ve bina düzeni nedeniyle kısa süreli konaklama faaliyetleri diğer maliklerin kullanımını etkileyebilir.

Misafir sirkülasyonu, giriş çıkışlar, ortak alanların kullanımı ve güvenlik gibi konular apartman yaşamında farklı sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle mevzuat izin belgesi sürecinde kat maliklerinin kararını önemli bir şart olarak düzenlemiştir.

Aynı binada yüzde 25 sınırı

Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek bağımsız bölüm sayısı açısından yüzde 25 sınırı bulunuyor.

Örneğin 12 bağımsız bölüm bulunan bir binada aynı kiraya veren adına kaç konut için izin belgesi düzenlenebileceği hesaplanırken bu sınır dikkate alınmalıdır.

Burada “aynı kiraya veren” ifadesi önemlidir.

Farklı kişilerin adına düzenlenen belgelerle ilgili durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Aynı binada beşten fazla konut olursa

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi talep edilen bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi halinde ilave şartlar devreye giriyor.

Bakanlığın güncel açıklamasında bu durumda işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibraz edilmesi gerektiği belirtiliyor. Ayrıca sitelerde ilgili kat malikleri kararına ilişkin ek şartlar da bulunabiliyor.

Bu nedenle bir yatırımcının aynı binada çok sayıda daireyi günlük kiralamaya çevirmeden önce yapı ve mülkiyet durumunu incelemesi gerekir.

Bir daire satın almak her zaman yeterli mi?

Bir konutun tapusunun kişinin adına olması, turizm amaçlı kısa süreli kiralama için bütün diğer şartların otomatik olarak sağlandığı anlamına gelmez.

Taşınmazın:

• Apartmanda mı?
• Sitede mi?
• Müstakil mi?
• Kaç bağımsız bölüm var?
• Aynı kiraya veren adına kaç konut bulunuyor?

gibi özellikleri değerlendirilmelidir.

Kiracı olarak alınan daireyi günlük kiraya vermek

Bu konu da özellikle dikkat gerektiriyor.

Uzun süreli kiralanmış bir konutu kiracının kendi adına turizm amaçlı kiraya vermesi, izin belgesi sisteminde ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Bakanlığın yayımladığı bilgilendirmede, bir konutun mal sahibinden uzun süreli kira sözleşmesiyle kiralanıp kiracı tarafından turizm amaçlı kiralanan konut izin belgesine başvurulmasının mümkün olmadığı belirtiliyor.

Dolayısıyla “ev sahibiyle kira sözleşmem var, istediğim şekilde günlük kiraya verebilirim” yaklaşımı doğru değildir.

Apartmanda günlük kiralama yapmadan önce kontrol listesi

İşletmeci veya yatırımcı şu sorulara cevap vermelidir:

☐ Taşınmazın niteliği nedir?
☐ Apartman mı, site mi, müstakil konut mu?
☐ Binada kaç bağımsız bölüm var?
☐ Aynı kiraya veren adına başka izin belgeleri var mı?
☐ Kat malikleri kararı gerekiyor mu?
☐ Yüzde 25 sınırı uygulanıyor mu?
☐ Beşten fazla bağımsız bölüm söz konusu mu?
☐ İşyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekip gerekmediği kontrol edildi mi?

Bu kontroller yapılmadan ilan vermek yerine önce mevzuat şartlarının netleştirilmesi daha doğru olur.

GTAKİD açısından neden önemli?

Günlük kiralama sektöründe en büyük sorunlardan biri, işletmecilerin mevzuatın yalnızca tek bir maddesine bakarak karar vermesidir.

Oysa bir konutun günlük kiralanabilmesi için taşınmazın yapısı, mülkiyet durumu, bina özellikleri ve işletme şekli birlikte değerlendirilmelidir.

GTAKİD'in sektör yaklaşımı da işletmecilerin bu konularda bilinçlenmesini ve faaliyetlerini mevzuata uygun şekilde yürütmesini desteklemektir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman dairesi günlük kiraya verilebilir mi?

Mevzuat şartlarının yerine getirilmesi halinde mümkün olabilir. Ancak apartman dairelerinde kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar gibi özel şartlar bulunmaktadır.

Sitedeki bütün kat maliklerinden izin almak gerekir mi?

Birden fazla bağımsız bölüm içeren sitelerde, Bakanlığın güncel açıklamasına göre turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina açısından ilgili karar aranır.

Aynı binada kaç daire günlük kiraya verilebilir?

Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenmesinde yüzde 25 sınırı bulunmaktadır.

Aynı binada 5'ten fazla daire için ne gerekir?

Aynı kiraya veren adına beşten fazla bağımsız bölüm için izin belgesi söz konusu olduğunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı gibi ilave şartlar gündeme gelir.

Kiraladığım evi günlük kiraya verebilir miyim?

Mal sahibinden uzun süreli kira sözleşmesiyle kiralanan bir konut için kiracının kendi adına turizm amaçlı konut izin belgesine başvurması mümkün değildir.