Kiracı Kendi Adına Günlük Kiralama Yapabilir Mi?

Bir villayı veya evi uzun süreli kiralayan kişi, bu taşınmazı Airbnb ya da başka platformlarda günlük olarak kiraya verebilir mi?

Bir villayı veya evi uzun süreli kiralayan kişi, bu taşınmazı Airbnb ya da başka platformlarda günlük olarak kiraya verebilir mi?

Günlük kiralama sektöründe sık karşılaşılan modellerden biri şudur:

Bir kişi villa sahibinden evi uzun süreli kiralar. Daha sonra bu evi günlük veya haftalık olarak turistlere kiralayarak gelir elde etmek ister.

İlk bakışta basit bir alt kiralama modeli gibi görünür.

Ancak 7464 sayılı Kanun bakımından konu bundan daha farklıdır.

Çünkü kanun, turizm amaçlı kiralamada “kiraya veren” kavramını özel olarak tanımlamaktadır.

7464 sayılı Kanuna göre kiraya veren kimdir?

Kanunun tanımına göre kiraya veren;

• Konutun mülkiyetine sahip olan,
• veya konutu intifa hakkı,
• ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran

gerçek veya tüzel kişidir.

Bu tanım çok önemlidir.

Çünkü normal bir kira sözleşmesiyle taşınmazı kullanan kişi, sırf kiracı olduğu için 7464 sayılı Kanun bakımından otomatik olarak kiraya veren haline gelmez.

Peki kiracı günlük kiralama yapamaz mı?

Konu yalnızca “ev sahibi izin verdi mi?” sorusundan ibaret değildir.

Ev sahibinin kiracıya “günlük kiraya verebilirsin” demesi, tek başına 7464 sayılı Kanundaki izin belgesi şartını ortadan kaldırmaz.

Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde gerekli izin belgesinin alınması gerekir.

Kanun, izin belgesini alma yükümlülüğünü kiraya verene yüklemektedir. Ayrıca kiraya veren dışında turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesi halinde kiralamaların A grubu seyahat acenteleri aracılığıyla yapılması gerektiğini düzenlemektedir.

“Ev sahibinden yazılı izin aldım” yeterli mi?

Hayır.

Yazılı izin, taraflar arasındaki kira ilişkisinde önemli olabilir. Ancak bu belge tek başına Bakanlığın turizm amaçlı konut izin belgesinin yerine geçmez.

Örneğin:

Villa sahibi A, villayı B kişisine beş yıllığına kiraladı.

B kişisi de villayı Airbnb üzerinden günlük kiralamaya başladı.

A kişisinin kira sözleşmesinde “B günlük kiralama yapabilir” yazması, tek başına B'ye 7464 sayılı Kanun kapsamında gerekli izin belgesini sağlamaz.

Burada ayrıca turizm amaçlı kiralama mevzuatının şartları değerlendirilmelidir.

Kiracı ile işletmeci aynı şey midir?

Hayır.

Bir kişi:

Kiracı olabilir.

Aynı kişi:

İşletmeci olabilir.

Ancak bu iki sıfatın varlığı, kişiye otomatik olarak 7464 kapsamındaki “kiraya veren” statüsünü kazandırmaz.

Bu nedenle özellikle profesyonel işletmecilerin sözleşme modelini oluştururken yalnızca “ev sahibinden yetki aldım” yaklaşımıyla hareket etmemesi gerekir.

A grubu seyahat acentesi neden gündeme geliyor?

7464 sayılı Kanunun 3. maddesi burada kritik bir düzenleme içerir.

İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.

Kanunda ayrıca, kiraya veren dışında turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamaların münhasıran A grubu seyahat acenteleri aracılığıyla yapılabileceği düzenlenmiştir.

Bu nedenle kiracı, malik adına hareket eden bağımsız bir turizm işletmecisi gibi kendi başına günlük kiralama organizasyonu yapacaksa modelin ayrıca hukuki açıdan değerlendirilmesi gerekir.

Kiracı Airbnb hesabını kendi adına açabilir mi?

Platformda hesap açabilmek ile hukuken turizm amaçlı kiralama yapabilmek aynı şey değildir.

Bir platform hesabının bulunması, kişiye mevzuattan doğan izin hakkı vermez.

Ayrıca güncel platform uygulamalarında Türkiye'deki kısa süreli konut ilanları bakımından izin belgesi/turizm belgesi bilgileri önem taşımaktadır.

Dolayısıyla işletmecinin:

• izin belgesinin sahibi,
• ilan sahibi,
• taşınmazın sahibi,
• kiraya veren,
• platform hesabını yöneten kişi

arasındaki ilişkiyi baştan doğru kurması gerekir.

Alt kiralama ile turizm amaçlı kiralama arasındaki fark

Bu iki kavram birbirine çok karıştırılıyor.

Alt kiralama, kira ilişkisindeki kiracının taşınmazı başka bir kişiye kullandırmasıdır.

Turizm amaçlı kiralama ise 7464 sayılı Kanun kapsamında, konutun kullanıcılara tek seferde en fazla 100 gün süreyle kiralanmasıdır.

Dolayısıyla bir taşınmazın alt kiralama sözleşmesine uygun olması, otomatik olarak turizm amaçlı kiralama mevzuatına uygun olduğu anlamına gelmez.

Kiracı günlük kiralama işine girmek istiyorsa ne yapmalı?

Öncelikle model belirlenmelidir.

Örneğin:

Model 1: Malik kendi adına izin belgesi alıyor ve kendi işletiyor.

Model 2: Malik izin belgesine sahip, profesyonel işletme hizmetini başka bir firma yürütüyor.

Model 3: Faaliyet, 7464'ün 3. maddesindeki A grubu seyahat acentesi aracılığı şartları kapsamında yürütülüyor.

Bu modeller birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Özellikle “malikten kiraladım, sonra günlük kiraya veriyorum” modeli doğrudan standart bir günlük kiralama modeli olarak kabul edilmemelidir.

Sözleşmede ne yazmalı?

Profesyonel bir model kurulacaksa kira veya işletme sözleşmesinde en azından şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Taşınmazın kullanım amacı
• Turizm amaçlı kiralama faaliyetine ilişkin tarafların görevleri
• İzin belgesinin kimin sorumluluğunda olduğu
• Vergi ve muhasebe yükümlülükleri
• Platform hesaplarının yönetimi
• Rezervasyon gelirlerinin tahsili
• Temizlik ve bakım
• Hasar ve depozito
• Müşteri ilişkileri
• Kimlik bildirimi
• KVKK yükümlülükleri
• Sözleşmenin sona ermesi halinde rezervasyonların durumu

Ancak sözleşmeye bir madde eklenmesi, kanunun zorunlu tuttuğu izinleri ortadan kaldırmaz.

En sık yapılan hata

En sık karşılaşılan hata şudur:

“Ev sahibi bana izin verdi. Ben de Airbnb'ye koyabilirim.”

Bu yaklaşım 7464 sayılı Kanunun sistematiği açısından yeterli değildir.

Günlük kiralama faaliyetinde taşınmazın hukuki durumu, izin belgesi, işletmecinin rolü ve varsa seyahat acentesi ilişkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç

Kiracı olmak ile 7464 sayılı Kanun kapsamında “kiraya veren” olmak aynı şey değildir.

Kanun, kiraya veren kavramını malik ile intifa veya üst hakkı kapsamında taşınmazı tasarrufunda bulunduran kişiler üzerinden tanımlamaktadır.

Bu nedenle bir evi uzun süreli kiralayan kişinin, yalnızca ev sahibinden aldığı yazılı izinle kendi adına günlük kiralama faaliyetine başlaması güvenli bir hukuki model değildir.

Günlük kiralama işine başlamadan önce taşınmazın hukuki statüsü, izin belgesi ve işletme modeli birlikte kurulmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı Airbnb'de ev ilanı verebilir mi?
Sadece kiracı olmak, 7464 kapsamında gerekli yetki ve izinleri otomatik olarak sağlamaz.

Ev sahibi izin verirse günlük kiralama yapılabilir mi?
Ev sahibinin izni taraflar arasındaki ilişki açısından önemli olsa da tek başına turizm amaçlı konut izin belgesinin yerine geçmez.

Kiracı izin belgesi alabilir mi?
7464'te “kiraya veren” kavramı özel olarak düzenlendiği için normal kiracının durumu malik veya intifa/üst hakkı sahibinden farklıdır.

Kiracı turizm işletmesi kurabilir mi?
İşletme şirketi kurulması, 7464 kapsamındaki taşınmaz bazlı izin şartlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.