Turizm Amaçlı Kiralamada Ortak İşletmecilik Nasıl Yapılır?

Villa sahibi taşınmazın sahibi, başka bir şirket işletmeci, üçüncü kişi rezervasyon yöneticisi olabilir. Ancak görev ve hukuki sorumlulukların baştan belirlenmesi gerekir.

Villa sahibi taşınmazın sahibi, başka bir şirket işletmeci, üçüncü kişi rezervasyon yöneticisi olabilir. Ancak görev ve hukuki sorumlulukların baştan belirlenmesi gerekir.

Günlük kiralama sektörü büyüdükçe işletme modelleri de çeşitleniyor.

Bir villa sahibi kendi taşınmazını kendisi işletmek yerine profesyonel bir firmayla çalışabiliyor.

Bazen:

• Villa sahibi,
• işletme şirketi,
• temizlik firması,
• rezervasyon yöneticisi,
• pazarlama firması

aynı taşınmaz üzerinde farklı görevler üstleniyor.

Bu model ticari açıdan oldukça kullanışlı olabilir.

Ancak görevlerin birbirine karıştırılması ciddi sorunlara yol açabilir.

Ortak işletmecilik ne demektir?

“Ortak işletmecilik” 7464 sayılı Kanunda tek başına özel bir izin türü olarak düzenlenmiş bir kavram değildir.

Burada anlatılan model, taşınmazın sahibi ile işletme faaliyetlerini yürüten kişi veya şirketin görev paylaşımı yaptığı işletme yapısıdır.

Örneğin:

Villa sahibi taşınmazın maliki.

GTAKİD üyesi bir işletme şirketi ise rezervasyon, müşteri iletişimi, temizlik ve operasyonu yönetiyor.

Bu iki tarafın görevleri sözleşmeyle belirlenebilir.

Ancak sözleşme, kanunun zorunlu tuttuğu izin belgesinin yerine geçmez.

En önemli ayrım: malik kim, işletmeci kim?

İş modelinin başlangıcında şu iki kişi mutlaka birbirinden ayrılmalıdır:

Taşınmazın hukuki sahibi / kiraya veren

ve

Fiili operasyonu yöneten işletmeci.

7464 sayılı Kanunda izin belgesi bakımından “kiraya veren” özel olarak tanımlandığından, operasyonu kimin yürüttüğü ile izin belgesinin kimin adına olduğu aynı konu değildir.

Bu ayrım özellikle şirketler için önemlidir.

İşletmeci şirket ne yapabilir?

Taraflar arasında uygun bir işletme sözleşmesi varsa şirket;

• Rezervasyonları yönetebilir,
• müşteri iletişimini yapabilir,
• temizlik organizasyonunu sağlayabilir,
• bakım hizmetlerini organize edebilir,
• ilanların yönetimine yardımcı olabilir,
• tahsilat ve raporlama hizmetleri sunabilir.

Ancak şirketin yaptığı faaliyetin 7464 sayılı Kanundaki “kiraya veren” ve seyahat acentası düzenlemeleriyle uyumlu olması gerekir.

Özellikle kiraya veren dışında turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütüldüğü modellerde 7464 sayılı Kanunun A grubu seyahat acentesi düzenlemesi ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sözleşme neden önemli?

İşletme sahibi ile villa sahibi arasındaki sözleşme mümkün olduğunca açık olmalıdır.

Sözleşmede örneğin:

• Taşınmazın bilgileri
• İşletmenin amacı
• Tarafların görevleri
• İzin belgesinin sorumluluğu
• Rezervasyon yetkisi
• Tahsilat yöntemi
• Komisyon veya işletme bedeli
• Temizlik giderleri
• Bakım giderleri
• Hasar ve depozito
• Müşteri şikâyetleri
• Vergi ve muhasebe sorumlulukları
• Kimlik bildirim işlemleri
• KVKK sorumlulukları
• İlanların yönetimi
• Sözleşmenin sona ermesi
• Mevcut rezervasyonların akıbeti

açıkça belirlenebilir.

“Vekâlet verdim, bütün sorumluluk işletmecinin” denebilir mi?

Bu ifade tek başına yeterli değildir.

Vekâletname, bir kişinin başka bir kişi adına belirli işlemleri yapmasına imkân sağlayabilir.

Bakanlığın güncel başvuru sisteminde vekâleten başvuru yapılması halinde noter tarafından düzenlenmiş vekâletname örneği istenmektedir.

Ancak vekâletname:

izin belgesi değildir.

Aynı şekilde işletme sözleşmesi de kanunun zorunlu tuttuğu izin belgesinin yerine geçmez.

Rezervasyon parasını kim almalı?

Bu konu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Örneğin:

• Müşteri ödemeyi villa sahibine yapabilir.
• Müşteri ödemeyi işletme şirketine yapabilir.
• Platform üzerinden tahsilat yapılabilir.

Ancak paranın kim tarafından tahsil edildiği, kimin adına faturalandırıldığı veya belgelendirildiği ve vergi/muhasebe kaydının nasıl tutulacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle düzenli ve ticari organizasyon içinde yürütülen günlük/haftalık kısa süreli kiralamalarda vergi yönünden faaliyetin niteliği ayrıca önem taşır.

Bu nedenle işletme sözleşmesi hazırlanırken muhasebeci veya mali müşavir desteği alınması doğru olur.

Platform hesabı kimin adına olmalı?

Bu konu da baştan belirlenmelidir.

İlan sahibi ile taşınmaz sahibi farklı kişiler olabilir.

Ancak platformdaki:

• izin belgesi numarası,
• belge sahibi,
• taşınmaz adresi,
• ilan bilgileri

birbirleriyle uyumlu olmalıdır.

Bakanlık, turizm amaçlı kiralanan konutların ilan süreçlerini ve izinsiz ilanları takip etmektedir.

Bu nedenle “ilanı ben yönetiyorum” ile “taşınmaz benim” kavramları birbirine karıştırılmamalıdır.

Ortak işletmecilikte en büyük hata

En sık yapılan hata, tarafların yalnızca gelir paylaşımını konuşmasıdır.

Örneğin:

“Sen işlet, geliri yüzde 70-30 paylaşalım.”

Bu ticari açıdan yeterli değildir.

Asıl sorular şunlardır:

İzin belgesinden kim sorumlu?

Müşteriye karşı kim sorumlu?

Kimlik bildirimini kim yapacak?

Vergi kaydı nasıl tutulacak?

Rezervasyonu kim onaylayacak?

İptal halinde parayı kim iade edecek?

Hasardan kim sorumlu olacak?

İlan bilgilerini kim güncelleyecek?

Bu sorular yazılı hale getirilmelidir.

Birden fazla işletmeci olabilir mi?

Aynı villa için birden fazla kişinin görev alması mümkündür.

Örneğin:

• Malik: taşınmaz sahibi
• İşletme şirketi: operasyon
• Seyahat acentası: kanunun gerektirdiği durumlarda kiralama faaliyeti
• Temizlik şirketi: temizlik
• Havuz firması: bakım
• Dijital ajans: reklam

Ancak herkesin yaptığı işin hukuki sınırı farklıdır.

Özellikle pazarlama veya rezervasyon hizmeti sunan şirket ile 7464 kapsamında turizm amaçlı kiralama faaliyetini fiilen yürüten kişi aynı kabul edilmemelidir.

Ortak işletmecilikte izin belgesi kimin adına olur?

Bu sorunun cevabı, işletme modeline ve taşınmaz üzerindeki hukuki hakka göre belirlenmelidir.

Bakanlığın güncel başvuru sistemi kiraya veren gerçek ve tüzel kişiler için ayrı belge ve bilgi düzenlemeleri içeriyor. Ayrıca yüksek nitelikli konutlarda konut işletmesi, yönetim işletmesi ve pazarlama işletmesi gibi farklı işletme yapıları için ayrıca muvafakat ve bazı durumlarda seyahat acentası belgesi aranabiliyor.

Dolayısıyla “işletmeyi ben yapıyorum, belge otomatik olarak benim şirketimin adına olur” şeklinde genel bir kural yoktur.

Sağlam bir ortak işletme modeli nasıl kurulur?

Profesyonel model şu sırayla kurulabilir:

1. Taşınmaz sahibi belirlenir.

2. Taşınmazın hukuki statüsü kontrol edilir.

3. İzin belgesinin sahibi belirlenir.

4. İşletmecinin görevleri yazılı hale getirilir.

5. Rezervasyon ve tahsilat sistemi belirlenir.

6. Vergi ve muhasebe modeli oluşturulur.

7. Platform ilanları belge bilgileriyle eşleştirilir.

8. Kimlik bildirimi ve KVKK sorumluluğu belirlenir.

9. Temizlik, bakım ve müşteri hizmetleri planlanır.

10. Sözleşmenin sona ermesi halinde rezervasyonların nasıl yönetileceği belirlenir.

Bu sistem kurulduğunda işletme hem daha profesyonel hem de daha denetlenebilir hale gelir.

GTAKİD açısından neden önemli?

Günlük kiralama sektörünün profesyonelleşmesi yalnızca daha fazla rezervasyon almakla ilgili değildir.

İşletme modelinin doğru kurulması da sektör standardının bir parçasıdır.

Bu nedenle işletmecilerin:

• belgeli taşınmazlarla çalışması,
• görev paylaşımını yazılı hale getirmesi,
• müşteriye doğru bilgi vermesi,
• kimlik bildirim süreçlerini yürütmesi,
• ilanlarını güncel tutması,
• mevzuat değişikliklerini takip etmesi

sektörün geleceği açısından önemlidir.

Sonuç

Ortak işletmecilik doğru kurulduğunda villa sahibine profesyonel operasyon, işletmeciye ise sürdürülebilir bir portföy modeli sağlayabilir.

Ancak bunun için herkesin görevini bilmesi gerekir.

Malik başka, izin belgesi sahibi başka, işletmeci başka, temizlik firması başka olabilir.

Önemli olan bu rollerin birbirine karıştırılmamasıdır.

Günlük kiralama sektöründe profesyonellik, yalnızca iyi bir villa işletmek değil; kimin hangi yetkiyle hangi işi yaptığını doğru şekilde kurmaktır.

Sık Sorulan Sorular

Villa sahibi işletmeci şirkete vekâlet verebilir mi?
Belirli işlemler için noter vekâleti verilebilir. Ancak vekâletname izin belgesinin yerine geçmez.

İşletmeci şirket izin belgesi olmadan villa kiralayabilir mi?
İşletme modeline göre değerlendirme gerekir. 7464 sayılı Kanundaki kiraya veren ve A grubu seyahat acentesi hükümleri dikkate alınmalıdır.

Villa sahibi ile işletmeci gelir paylaşabilir mi?
Ticari sözleşme kapsamında gelir paylaşımı düzenlenebilir; ancak vergi ve belgelendirme boyutu ayrıca kurulmalıdır.

İşletmeci şirket rezervasyonları yönetebilir mi?
Sözleşmeye göre operasyonel hizmet verebilir. Ancak rezervasyon faaliyetinin 7464 ve seyahat acentası mevzuatı bakımından hangi kapsama girdiği ayrıca değerlendirilmelidir.