Turizm Amaçlı Kiralamada Kat Malikleri Kararı Nasıl Alınır?

Apartman veya site içerisindeki konutun turizm amaçlı kiralanması için hangi karar gerekir? Oy birliği, noter onayı ve site bloklarının durumunu açıklıyoruz.

Apartman veya site içerisindeki konutun turizm amaçlı kiralanması için hangi karar gerekir? Oy birliği, noter onayı ve site bloklarının durumunu açıklıyoruz.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi almak isteyen apartman veya site sakinlerinin karşılaştığı en önemli konulardan biri kat malikleri kararıdır.

Özellikle “Apartmandan kaç kişinin onayı gerekiyor?”, “Çoğunluk yeterli mi?”, “Site genelinde karar mı alınmalı?” gibi sorular sıkça sorulmaktadır.

Bu konuda temel kural nettir:

Birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunan konut için turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvurusunda, ilgili binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır. Kararın noter onaylı örneğinin başvuruya sunulması gerekir.

Çoğunluk yeterli mi?

Hayır.

Normal bir apartman konutu için burada sıradan toplantı çoğunluğundan söz edilmez.

Mevzuatta aranan karar oy birliğidir.

Örneğin bir apartmanda 10 konut bağımsız bölümü varsa ve bunların tamamı konut niteliğindeyse, ilgili kararın bütün kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınması gerekir.

8 kişinin “evet” demesi, 2 kişinin “hayır” demesi durumunda oy birliği oluşmaz.

Bu nedenle başvuru öncesinde malik listesinin doğru çıkarılması önemlidir.

Kararı kim alır?

Karar, ilgili binadaki kat malikleri tarafından alınır.

Burada apartman yöneticisinin tek başına “izin veriyorum” demesi yeterli değildir.

Yönetici, kararın uygulanması ve yönetim işlemleri bakımından görev yapabilir; ancak kanunun aradığı oy birliği kararının yerine geçemez.

Bakanlığın güncel başvuru açıklamasında açık şekilde tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibraz edilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Kararın noter onaylı olması gerekir mi?

Evet.

Bakanlığın başvuru belgeleri arasında, turizm amaçlı kiralama faaliyetinin uygun görüldüğüne ilişkin kat malikleri kararının noter onaylı örneği istenmektedir.

Bu nedenle sadece apartman WhatsApp grubunda “herkes kabul ediyor” şeklindeki mesajlar yeterli değildir.

Kararın mevzuata uygun şekilde alınması ve belgelendirilmesi gerekir.

Site içinde bütün bloklardan onay almak gerekir mi?

Her durumda bütün sitenin tamamından onay alınması gerektiği şeklinde genel bir kural yoktur.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, ilgili oy birliği şartı turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için aranır.

Örneğin;

• A Blok,
• B Blok,
• C Blok,
• D Blok

bulunan bir sitede konut A Blok'taysa, öncelikle A Blok bakımından gerekli karar değerlendirilir.

Bu ayrıntı site yönetimleri açısından oldukça önemlidir.

Beşten fazla konut aynı kişi tarafından kiralanıyorsa

Burada farklı bir düzenleme devreye girer.

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısı en fazla yüzde 25 olarak belirlenmiştir.

Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi halinde ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekir.

Site yapısında ise ilgili ek koşullar da ayrıca uygulanabilir.

Bu nedenle çok sayıda daireyi aynı işletmeci üzerinden günlük kiraya vermek isteyen kişilerin yalnızca tek bir kat malikleri kararına bakması yeterli değildir.

Karar örneğinde ne yazmalı?

Kararın amacı açık olmalıdır.

Örneğin kararın;

• hangi binaya ait olduğu,
• hangi bağımsız bölüm için alındığı,
• ilgili bağımsız bölümde turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesine izin verildiği,
• kararın kat malikleri tarafından oy birliğiyle alındığı

anlaşılmalıdır.

Belgenin başvuru sırasında kullanılacağı düşünüldüğünde, belirsiz ifadelerden kaçınmak daha sağlıklıdır.

Kiracı kat malikleri kararını alabilir mi?

Turizm amaçlı konut izin belgesi başvurusunda temel yetki kiraya verene aittir.

Kanun, izin belgesini alma yükümlülüğünü kiraya verene yüklemektedir. Kiraya veren ise konutun maliki veya kanunda belirtilen ayni hak sahipleri olarak tanımlanmaktadır.

Bu nedenle sıradan bir kiracının kendi adına, yalnızca kira sözleşmesine dayanarak izin belgesi alabileceği düşünülmemelidir.

Karar alındıktan sonra izin belgesi otomatik çıkar mı?

Hayır.

Kat malikleri kararı sadece başvuru sürecinin gerekli belgelerinden biridir.

Bunun yanında;

• güncel tapu,
• kimlik,
• yapı kullanma izin belgesi veya ilgili yapı belgesi,
• mülkiyet durumuna göre gerekli belgeler

gibi diğer belgeler de istenebilir.

Dolayısıyla oy birliği kararı alınması tek başına izin belgesinin kesin olarak düzenleneceği anlamına gelmez.

Kat maliki sonradan kararından dönebilir mi?

Bu konu somut olayın şartlarına göre hukuki değerlendirme gerektirir.

Özellikle karar alındıktan, noter işlemi yapıldıktan ve Bakanlık başvurusu gerçekleştirildikten sonra ortaya çıkan uyuşmazlıklar için sadece “karardan vazgeçtim” şeklinde işlem yapmak yerine kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle ciddi bir uyuşmazlıkta hukuki danışmanlık alınması doğru olur.

Kat malikleri kararının önemi

Kat malikleri kararı, turizm amaçlı kiralama sisteminde apartman yaşamı ile işletmecilik arasındaki önemli bağlantılardan biridir.

Amaç, konutun bulunduğu ortak yaşam alanındaki diğer maliklerin de süreçten haberdar olmasıdır.

Bu nedenle izin belgesi almak isteyen işletmecinin sürece son anda değil, mümkünse yatırım veya işletme kararından önce başlaması daha doğru olur.

Sonuç

Apartman veya site içerisindeki bir konut için turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvurusu yapılacaksa kat malikleri kararı en önemli belgelerden biridir.

Temel kurallar:

Oy birliği gerekir.

Kararın noter onaylı örneği gerekir.

Site içinde esas olarak kiralama yapılan konutun bulunduğu bina dikkate alınır.

Aynı kiraya verenin çok sayıda bağımsız bölümü için ayrıca yüzde 25 ve beş bağımsız bölüm sınırlarına ilişkin kurallar vardır.

Bu nedenle günlük kiralama yapmak isteyen apartman ve site sakinlerinin işe önce mevzuatı ve bina kararını kontrol ederek başlaması gerekir.