Villa Sahibi ile İşletmeci Arasında Sözleşme Nasıl Yapılmalı?

Villa sahibi taşınmazı verir, işletmeci rezervasyonu ve operasyonu yönetir. Ancak tarafların görevleri yazılı belirlenmezse küçük bir sorun büyük bir hukuki anlaşmazlığa dönüşebilir.

Villa sahibi taşınmazı verir, işletmeci rezervasyonu ve operasyonu yönetir. Ancak tarafların görevleri yazılı belirlenmezse küçük bir sorun büyük bir hukuki anlaşmazlığa dönüşebilir.

Günlük kiralama sektöründe artık yalnızca villa sahibi kendi taşınmazını işletmiyor.

Birçok villa sahibi operasyonu profesyonel işletmecilere bırakıyor.

İşletmeci;

• ilanları hazırlıyor,
• rezervasyon alıyor,
• müşterilerle iletişim kuruyor,
• temizlik yaptırıyor,
• havuz bakımını takip ediyor,
• giriş ve çıkış işlemlerini yönetiyor,
• ödemeleri takip ediyor.

Villa sahibi ise taşınmazın mülkiyetini ve yatırımını elinde tutuyor.

Bu model doğru kurulduğunda iki taraf için de avantajlıdır.

Fakat en önemli konu şudur:

Taraflar arasındaki ilişki mutlaka yazılı ve açık şekilde kurulmalıdır.

Neden sözleşme yapılmalı?

Sözlü anlaşmalarda taraflar çoğu zaman aynı şeyi konuştuklarını düşünür.

Sorun çıktığında ise farklı şeyler anladıkları ortaya çıkar.

Örneğin:

Villa sahibi:

“Temizlik ücretini işletmeci karşılayacak.”

diyebilir.

İşletmeci:

“Temizlik ücretini müşteriden alacaktık.”

diyebilir.

Benzer anlaşmazlıklar;

• hasar,
• depozito,
• iptal,
• müşteri şikâyeti,
• elektrik,
• su,
• havuz bakımı,
• vergi,
• komisyon,
• platform ücretleri

konusunda da çıkabilir.

Yazılı sözleşme bu belirsizliği azaltır.

Sözleşmede ilk olarak ne yazılmalı?

Öncelikle taşınmaz açık şekilde tanımlanmalıdır.

Sözleşmede:

• İl
• İlçe
• Mahalle
• Açık adres
• Bağımsız bölüm bilgisi
• Tapu bilgileri
• Varsa turizm amaçlı konut izin belgesi numarası

yer alabilir.

Birden fazla villa işletiliyorsa her taşınmazın ayrı ayrı listelenmesi daha sağlıklı olur.

Tarafların sıfatı açık olmalı

Sözleşmede:

Malik / kiraya veren

ile

işletmeci / hizmet sağlayıcı

ayrımı açıkça yapılmalıdır.

Özellikle işletmecinin taşınmazın sahibi olmadığı durumlarda bu ayrım önemlidir.

Çünkü 7464 sayılı Kanun bakımından “kiraya veren” kavramı özel olarak düzenlenmiştir.

İşletmecinin operasyonu yürütmesi, onu otomatik olarak taşınmazın maliki veya kanundaki anlamıyla kiraya veren haline getirmez.

İzin belgesinden kim sorumlu?

Bu madde mutlaka açık yazılmalıdır.

Örneğin:

“Turizm amaçlı konut izin belgesinin alınması, geçerliliğinin korunması ve belgeye ilişkin resmi yükümlülükler ... tarafından yürütülür.”

şeklinde bir düzenleme yapılabilir.

Ancak burada önemli bir nokta vardır:

Tarafların sözleşmede sorumluluğu birbirlerine devretmesi, kamu hukukundan doğan zorunlulukları otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Yani sözleşmeye “bütün yasal sorumluluk işletmeciye aittir” yazılması, mevzuattan doğan her sorumluluğun ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Rezervasyon yetkisi kimde?

İşletmeci rezervasyonları yönetecekse açıkça belirtilmelidir.

Örneğin:

• Hangi platformlarda ilan verilecek?
• Fiyatı kim belirleyecek?
• İndirimi kim yapabilecek?
• Son dakika rezervasyonunu kim onaylayacak?
• Özel müşteri taleplerine kim cevap verecek?

Bu konular küçük gibi görünür.

Fakat profesyonel villa işletmeciliğinde günlük operasyonun tamamını etkiler.

Para kimin hesabına yatacak?

Bu konu özellikle dikkatli düzenlenmelidir.

Sözleşmede:

• Müşteri ödemeyi kime yapacak?
• Platform ödemesi kime aktarılacak?
• İşletmeci komisyonunu nasıl alacak?
• Villa sahibine ödeme ne zaman yapılacak?
• İade olursa kim yapacak?
• Banka masrafları kime ait olacak?

açıkça yazılmalıdır.

Ayrıca günlük ve haftalık kısa süreli kiralamalarda kira tahsilatlarının banka veya PTT üzerinden belgelendirilmesine ilişkin vergi düzenlemeleri bulunduğundan, tahsilat sistemi mali müşavirle birlikte kurulmalıdır.

İşletmecinin komisyonu

İşletmecinin kazancı farklı şekillerde belirlenebilir.

Örneğin:

Rezervasyon başına yüzde komisyon

veya

Aylık sabit işletme bedeli

veya

Gelirden belirli bir pay

belirlenebilir.

Sözleşmede komisyonun hangi tutar üzerinden hesaplandığı da yazılmalıdır.

Örneğin:

“Komisyon toplam rezervasyon bedeli üzerinden mi?”

yoksa

“Platform komisyonu düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden mi?”

Bu ayrım ciddi fark yaratabilir.

Temizlik ve bakım sorumluluğu

Villa işletmesinde en çok tartışılan konulardan biri de budur.

Sözleşmede:

• Temizlik
• Çamaşır
• Havuz
• Bahçe
• Klima
• Kombi
• Teknik servis
• Haşere kontrolü
• Küçük onarımlar
• Büyük onarımlar

ayrı ayrı düzenlenmelidir.

Örneğin küçük bir musluk arızası ile 100.000 TL'lik klima değişiminin aynı sorumluluk altında bırakılması doğru değildir.

Müşteri tarafından verilen zarar

Villa sahibi ile işletmeci arasında şu soru mutlaka cevaplanmalıdır:

Müşteri villaya zarar verirse kim takip edecek?

İşletmeci:

• hasarı tespit eder,
• fotoğraf/video kaydı oluşturur,
• müşteriye bildirir,
• varsa depozitoyu uygular,
• gerekiyorsa hukuki süreci başlatır.

Ancak hangi aşamada villa sahibinin onayı gerektiği sözleşmede belirtilmelidir.

İptal durumunda kim karar verecek?

Müşteri rezervasyonu iptal etti.

Şimdi ne olacak?

Sözleşmede:

• İptal politikası
• İade oranı
• Platform kesintileri
• İşletmeci komisyonu
• Banka masrafları
• Villa sahibine yapılacak ödeme

düzenlenmelidir.

Aksi halde rezervasyon iptalinde iki taraf arasında anlaşmazlık çıkabilir.

KVKK sorumluluğu

İşletmeci müşteri bilgilerini topluyorsa bu konu ayrıca düzenlenmelidir.

Kimlik, telefon, e-posta, adres ve rezervasyon bilgileri kişisel veridir.

KVKK bakımından veri sorumlusu, kişisel verilerin işleme amaçlarını ve vasıtalarını belirleyen kişidir. Bu nedenle yalnızca “verileri işletmeci tutuyor” demek her durumda yeterli değildir.

Sözleşmede tarafların veri işleme rollerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kimlik fotokopisi konusunda önemli değişiklik

Burada günlük kiralama işletmecilerinin özellikle dikkat etmesi gereken güncel bir konu var.

Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun 6 Kasım 2025 tarihli 2025/2120 sayılı İlke Kararı doğrultusunda konaklama hizmeti alan kişilerden T.C. kimlik belgesi fotokopisinin alınarak kaydedilmesi uygulamasına son verilmesi kararlaştırıldı. Kurul, kimlik bilgilerinin mevzuata uygun şekilde kaydedilmesini ayrı, kimlik kartının fotokopisinin alınmasını ise gereğinden fazla veri işleme olarak değerlendirdi.

Bu nedenle işletme sözleşmesinde “müşterinin kimlik fotokopisini işletmeci saklar” gibi gelişigüzel bir madde bulunmamalıdır.

Kimlik bildirimi ile kimlik kartının fotokopisini saklamak aynı şey değildir.

Sözleşmenin süresi

İşletme sözleşmesi;

• belirli süreli,
• yenilenebilir,
• fesih bildirim süreli

olabilir.

Örneğin:

“Taraflardan biri sözleşmeyi sona erdirmek isterse 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunur.”

şeklinde bir hüküm bulunabilir.

Ancak sözleşme sona erdiğinde mevcut rezervasyonların ne olacağı ayrıca yazılmalıdır.

Mevcut rezervasyonlar ne olacak?

Bu madde özellikle önemlidir.

Örneğin:

Villa sahibi işletmeciyle çalışmayı 1 Eylül'de bitirdi.

Ancak Ekim ve Kasım aylarında 15 rezervasyon var.

Bu rezervasyonları kim yönetecek?

İşletme sözleşmesinde bu durum baştan belirlenmelidir.

Aksi halde müşteri mağduriyeti ve taraflar arasında ciddi anlaşmazlık çıkabilir.

Sözleşmenin sona ermesi

Sözleşme bittiğinde:

• İlanlar kaldırılacak mı?
• Platform hesapları kimde kalacak?
• Müşteri verileri ne olacak?
• Rezervasyonlar devredilecek mi?
• Anahtarlar teslim edilecek mi?
• Depozitolar nasıl kapatılacak?
• Son hesaplaşma ne zaman yapılacak?

açıkça belirlenmelidir.

Sonuç

Villa sahibi ile işletmeci arasındaki sözleşme, günlük kiralama işletmesinin temel belgelerinden biridir.

İyi bir sözleşme yalnızca para paylaşımını değil;

izin belgesi + rezervasyon + tahsilat + temizlik + bakım + hasar + müşteri + KVKK + fesih

konularını da düzenlemelidir.

Günlük kiralama işinde profesyonellik, rezervasyon geldiğinde değil, rezervasyon gelmeden önce kurulan sistemde başlar.

Sık Sorulan Sorular

Villa sahibi ile işletmeci arasında yazılı sözleşme yapılmalı mı?
Evet. Tarafların görev, gelir, gider ve sorumluluklarının açıkça belirlenmesi açısından yazılı sözleşme en sağlıklı yöntemdir.

İşletmeci bütün hukuki sorumluluğu üzerine alabilir mi?
Taraflar aralarındaki sorumluluk paylaşımını sözleşmeyle düzenleyebilir. Ancak sözleşme, kamu hukukundan doğan zorunlu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.

İşletmeci müşteri kimlik fotokopisi alabilir mi?
KVKK Kurulunun güncel ilke kararı doğrultusunda konaklama hizmeti alanlardan T.C. kimlik kartı fotokopisinin alınarak kaydedilmesi uygulamasına son verilmesi gerekiyor.