Birden Fazla Villası Olan İşletmecinin İzin Belgesi Süreci Nasıl İşler?

Birden fazla villa sahibi olan işletmeciler her taşınmaz için ayrı mı başvurur? 7464 sayılı Kanunda konut sayısı, bina ve kiraya veren ilişkisi birlikte değerlendirilir.

Birden fazla villa sahibi olan işletmeciler her taşınmaz için ayrı mı başvurur? 7464 sayılı Kanunda konut sayısı, bina ve kiraya veren ilişkisi birlikte değerlendirilir.

Bir villa ile günlük kiralama yapmak ile 10, 20 veya 50 villalık bir portföy yönetmek aynı şey değildir.

Tek villa sahibi için süreç daha basit görünür.

Ancak portföy büyüdükçe yeni sorular ortaya çıkar:

“Tek izin belgesi yeterli mi?”

“Her villa için ayrı başvuru mu yapılır?”

“Aynı binada kaç daire kiralanabilir?”

“Şirket kurarsam bütün villaları tek belge altında toplayabilir miyim?”

Bu soruların cevapları özellikle profesyonel villa işletmecileri için önemlidir.

Her villa için tek tek düşünmek gerekir

Turizm amaçlı konut izin belgesi, genel anlamda işletmeciye verilen sınırsız bir “günlük kiralama yapabilir” belgesi değildir.

Belge belirli konutlarla ilişkilidir.

Bakanlığın güncel başvuru sisteminde konutun tapu kaydı ve diğer ayni hakları gösteren belgeler istenir.

Bu nedenle portföyünde 10 ayrı villa bulunan bir işletmecinin her taşınmazı bakımından izin durumunu ayrı ayrı değerlendirmesi gerekir.

Aynı kişi 10 villa sahibi olabilir mi?

Elbette bir kişinin veya şirketin birden fazla taşınmaza sahip olması mümkündür.

Ancak bu durum bütün taşınmazların tek izin belgesinde birleşeceği anlamına gelmez.

Her konutun:

• adresi,
• tapu kaydı,
• niteliği,
• bulunduğu yapı,
• kat malikleri durumu,
• kapasitesi,
• izin belgesi

ayrı şekilde değerlendirilir.

Bu nedenle çok sayıda villa işleten profesyonel bir işletmecinin belge yönetimi ayrı bir sistem olarak kurulmalıdır.

%25 sınırı nerede devreye giriyor?

Burada önemli bir düzenleme bulunmaktadır.

Kültür ve Turizm Bakanlığının güncel açıklamasına göre üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde 25'i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.

Örneğin bir apartmanda 20 bağımsız bölüm varsa, aynı kiraya veren adına kural olarak en fazla 5 bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebilir.

Bu nedenle aynı binadaki bütün daireleri tek kişinin günlük kiraya vermesi her durumda mümkün değildir.

Beşten fazla bağımsız bölüm olursa ne olur?

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi halinde ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı şartı bulunmaktadır.

Bu nedenle profesyonel işletmeciler açısından “kaç tane villam var?” sorusundan önce:

Aynı binada kaç bağımsız bölüm var ve bunlardan kaç tanesi benim adıma?

sorusu sorulmalıdır.

Müstakil villalarda durum farklı olabilir

Müstakil konut ile apartman bağımsız bölümü aynı değerlendirmeye tabi değildir.

Bakanlığın güncel açıklamasında dışarıdan bağımsız girişe sahip belirli müstakil, ikiz veya bitişik yapıların “müstakil konut” kapsamında değerlendirilebildiği belirtilmektedir.

Bu nedenle örneğin aynı bölgede bulunan 10 ayrı müstakil villanın her biri için dosyanın kendi özellikleri üzerinden değerlendirme yapılması gerekir.

Burada apartmanlardaki %25 kuralını her müstakil villa portföyüne doğrudan uygulamak doğru değildir.

Şirket kurmak bütün villaları tek belgeye dönüştürür mü?

Hayır.

Bir şirketin kurulması işletme ve vergi bakımından farklı avantajlar sağlayabilir.

Ancak şirket kurmak, taşınmaz bazındaki izin belgesi sistemini ortadan kaldırmaz.

Bakanlığın başvuru sisteminde tüzel kişi adına başvurularda da şirketin vergi kimlik numarası, ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası gibi bilgiler istenmektedir.

Dolayısıyla:

Şirket = tek belge

şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Villalar farklı kişilerden kiralanıyorsa

Daha karmaşık bir model ortaya çıkar.

Örneğin işletmeci:

• 5 villanın sahibi,
• 10 villayı uzun süreli kiralamış,
• 5 villayı da işletme sözleşmesiyle yönetiyor olabilir.

Bu durumda her taşınmazın hukuki dayanağı farklı olabilir.

Dolayısıyla bütün portföy için tek bir standart sözleşme veya tek bir izin yaklaşımı kullanmak doğru olmayabilir.

Portföy işletmecisi nasıl sistem kurmalı?

Profesyonel bir işletmeci her villa için ayrı bir dosya oluşturmalıdır.

Dosyada en azından:

• Tapu bilgileri
• Malik bilgileri
• İzin belgesi numarası
• Belge sahibi
• Adres
• Kapasite
• Kat malikleri kararı gerekiyorsa karar
• Plaket bilgileri
• Vergi/muhasebe bağlantısı
• Platform ilanları
• Rezervasyon bilgileri
• Bakım ve temizlik kayıtları

bulundurulabilir.

Bu sistem hem denetimde hem de günlük operasyon sırasında büyük kolaylık sağlar.

Aynı binadaki 5 villa neden kritik?

Örneğin 12 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda 5 dairenin aynı kiraya veren adına olması halinde %25 hesabı devreye girer.

12'nin %25'i 3'tür.

Dolayısıyla 5 daireyi aynı kişi adına belgelendirmek mümkün olmayabilir.

Burada “Ben beş dairenin de sahibiyim” demek sonucu değiştirmez.

Çünkü düzenleme doğrudan aynı kiraya veren adına düzenlenebilecek izin belgelerinin sayısıyla ilgilidir.

Farklı binalarda durum nasıl?

Kural bina bazında değerlendirilir.

Örneğin bir işletmecinin:

• A binasında 3 dairesi,
• B binasında 4 dairesi,
• C binasında 2 dairesi

olabilir.

Bu durumda her bina kendi bağımsız bölüm sayısı ve mevzuat şartları üzerinden değerlendirilmelidir.

Bu nedenle profesyonel işletmecinin portföyünü “kaç villa?” şeklinde değil, “hangi binada kaç bağımsız bölüm?” şeklinde takip etmesi daha doğru olur.

Sonuç

Birden fazla villa işletmek mümkündür. Ancak portföy büyüdükçe izin belgesi yönetimi de profesyonel hale gelmelidir.

Özellikle apartmanlarda:

bağımsız bölüm sayısı + aynı kiraya veren sayısı + %25 sınırı + beş bağımsız bölüm eşiği

birlikte değerlendirilmelidir.

Müstakil villalarda ise taşınmazın hukuki ve fiziksel niteliği ayrıca incelenmelidir.

Kısacası büyük bir villa portföyünde en büyük hata, bütün taşınmazları tek bir işletme gibi görmektir.

Her taşınmazın hukuki dosyası ayrı, işletme sistemi ortak olabilir.

Sık Sorulan Sorular

10 villam varsa tek izin belgesi alabilir miyim?
Genel yaklaşım, izin belgesinin konut bazında değerlendirilmesidir. Her taşınmazın kendi başvuru ve belge durumunun kontrol edilmesi gerekir.

Aynı apartmanda kaç daire için izin alınabilir?
Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla %25 oranında izin belgesi düzenlenebilir.

Aynı binada 5'ten fazla daire işletirsem ne olur?
Beşten fazla bağımsız bölüm için ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı şartı bulunmaktadır.

Şirket kurarsam tüm villalar tek belgeye bağlanır mı?
Hayır. Tüzel kişi adına başvuru yapılabilmesi ayrı, taşınmaz bazındaki izin şartları ayrıdır.