İntifa Hakkı Bulunan Villa Turizm Amaçlı Kiraya Verilebilir mi?

Bir villanın tapusu başka kişide, intifa hakkı başka kişideyse günlük kiralama yapılabilir mi? 7464 sayılı Kanun bu konuda önemli bir ayrım yapıyor.

Bir villanın tapusu başka kişide, intifa hakkı başka kişideyse günlük kiralama yapılabilir mi? 7464 sayılı Kanun bu konuda önemli bir ayrım yapıyor.

Turizm amaçlı günlük kiralama sektöründe taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğu her zaman tek başına yeterli değildir. Bazı taşınmazlarda mülkiyet hakkı bir kişide bulunurken, kullanma ve yararlanma yetkisi başka bir kişiye ait olabilir.

Bunun en önemli örneklerinden biri intifa hakkıdır.

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, turizm amaçlı kiralamada “kiraya veren” kavramını özel olarak tanımlamaktadır. Kanuna göre kiraya veren yalnızca konutun maliki değildir. Konutu intifa hakkı veya üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi de kiraya veren olarak kabul edilebilir.

Bu nedenle intifa hakkı bulunan bir villa, belirli şartlar altında turizm amaçlı kiralamaya konu olabilir.

İntifa hakkı nedir?

İntifa hakkı, başkasına ait bir maldan yararlanma ve onu kullanma hakkı sağlayan sınırlı ayni haklardan biridir.

Örneğin bir villa tapuda A kişisinin adına kayıtlı olabilir. Ancak tapu üzerinde B kişisi lehine intifa hakkı kurulmuş olabilir.

Bu durumda taşınmazın çıplak mülkiyeti A kişisinde kalırken, intifa hakkının sağladığı kullanım ve yararlanma yetkileri B kişisine ait olur.

7464 sayılı Kanun açısından önemli nokta da burada ortaya çıkar.

Kanun, intifa hakkı sahibini belirli şartlarda “kiraya veren” kapsamına almaktadır.

İntifa hakkı sahibi izin belgesi alabilir mi?

Evet, kanunun tanımı gereği intifa hakkı kapsamında konutu tasarrufunda bulunduran kişi kiraya veren olarak kabul edilebilir.

Ancak bu, “intifa hakkı olan herkes otomatik olarak istediği şekilde günlük kiralama yapabilir” anlamına gelmez.

Turizm amaçlı kiralama için ayrıca 7464 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte öngörülen izin belgesi şartlarının yerine getirilmesi gerekir.

Kültür ve Turizm Bakanlığının güncel başvuru sisteminde konut üzerindeki mülkiyet hakları ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı başvurunun temel belgeleri arasında yer almaktadır.

Bu nedenle intifa hakkı bulunan bir taşınmazda öncelikle tapu kaydındaki hakların doğru şekilde incelenmesi gerekir.

Tapu sahibi ile intifa hakkı sahibi farklıysa ne olur?

Burada en önemli konu yetki ilişkisidir.

Örneğin:

• Villa A kişisine ait.
• B kişisi lehine intifa hakkı kurulmuş.
• B kişisi villayı kullanma ve yararlanma yetkisine sahip.
• B kişisi turizm amaçlı kiralama yapmak istiyor.

Bu durumda başvurunun dayanağı yalnızca “Ben bu villayı kullanıyorum” şeklinde olmamalıdır.

Tapu kaydındaki intifa hakkının niteliği ve kapsamı önemlidir.

Başvuru sırasında Bakanlık, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kayıtlarını dikkate almaktadır.

Bu nedenle intifa hakkının tapuda açık şekilde kayıtlı olması büyük önem taşır.

İntifa hakkı ile normal kira sözleşmesi aynı şey değildir

Burada çok önemli bir ayrım vardır.

Bir kişinin villayı normal kira sözleşmesiyle kiralamış olması, onu 7464 sayılı Kanun bakımından otomatik olarak “kiraya veren” haline getirmez.

Çünkü 7464 sayılı Kanunun tanımında kiraya veren; taşınmazın maliki olan veya taşınmazı intifa hakkı ya da üst hakkı kapsamında tasarrufunda bulunduran kişidir.

Bu nedenle:

Malik olmak başka, intifa hakkı sahibi olmak başka, normal kiracı olmak başka bir hukuki durumdur.

Günlük kiralama işletmecilerinin bu üç kavramı birbirine karıştırmaması gerekir.

İntifa hakkı bulunan villada hangi belgeler kontrol edilmeli?

Başvuru öncesinde şu belgelerin kontrol edilmesi faydalıdır:

• Güncel tapu kaydı
• İntifa hakkının tapudaki kaydı
• İntifa hakkının kapsamı
• Taşınmazın konut niteliği
• Yapı kullanma izin belgesi veya gerekli yapı belgesi
• Başvuru sahibinin kimlik veya tüzel kişi belgeleri
• Varsa birlikte mülkiyet belgeleri
• Gerekli kat malikleri kararı
• Vekâleten başvuru yapılacaksa noter vekâleti

Bakanlığın güncel başvuru sayfasında mülkiyet ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı başvuru belgeleri arasında açıkça yer almaktadır.

İntifa hakkı sahibi izin belgesinin sahibi olabilir mi?

7464 sayılı Kanunun tanımı bakımından intifa hakkı sahibi, şartları taşıdığı sürece kiraya veren sıfatına sahip olabilir.

Ancak uygulamada başvuru yapılmadan önce tapu kaydının ve intifa hakkının kapsamının incelenmesi gerekir.

Özellikle intifa hakkının belirli bir süreyle kurulmuş olması, belirli şartlara bağlanması veya sona erme koşullarının bulunması ileride izin belgesi açısından önem kazanabilir.

Bu nedenle yalnızca “tapuda intifa hakkım var” demek yerine, intifa hakkının hukuki kapsamı ile izin belgesinin kapsamının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

İntifa hakkı sahibi villayı Airbnb gibi platformlarda ilan edebilir mi?

İzin belgesi alınmışsa ve ilan mevzuata uygun şekilde hazırlanmışsa turizm amaçlı kiralama yapılabilir.

Burada önemli olan ilanın izin belgesiyle uyumlu olmasıdır.

Dijital platformlar açısından da izin belgesi numarası ve diğer gerekli bilgiler önem taşımaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı, turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilmesi ve izinsiz ilanların takibi konusunda aktif olarak işlem yürütmektedir.

Dolayısıyla intifa hakkına sahip olmak, tek başına platformda ilan yayınlamak için yeterli değildir.

Önce hukuki yetki, ardından izin belgesi, sonra ilan.

İntifa hakkı sona ererse ne olur?

Bu konu başlı başına önemlidir.

Çünkü izin belgesinin dayandığı kullanım ve tasarruf yetkisi ortadan kalkarsa, mevcut belgenin durumu yeniden değerlendirilmelidir.

Örneğin intifa hakkı belirli bir süre için kurulmuşsa ve bu süre sona ermişse, intifa hakkı sahibinin taşınmaz üzerindeki hakkı da sona erebilir.

Bu durumda eski izin belgesinin aynı şekilde kullanılmaya devam edilmesi doğru yaklaşım değildir.

Bu konuyu ayrıca “İntifa Hakkı Sona Ererse Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Ne Olur?” başlıklı ayrı makalemizde ele alacağız.

Sonuç

İntifa hakkı bulunan bir villa, 7464 sayılı Kanunun tanımı nedeniyle turizm amaçlı kiralamada özel bir hukuki zemine sahiptir.

Kanun, kiraya veren kavramına malik yanında intifa veya üst hakkı kapsamında taşınmazı tasarrufunda bulunduran kişiyi de dahil etmektedir.

Ancak izin belgesi için tapu kaydı, ayni hakların niteliği ve diğer mevzuat şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle günlük kiralama işletmecileri için temel kural şudur:

Tapuda taşınmazın kime ait olduğundan önce, taşınmaz üzerinde hangi hakkın kime verildiğine bakılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı sahibi günlük kiralama yapabilir mi?
7464 sayılı Kanun, intifa hakkı kapsamında konutu tasarrufunda bulunduran kişiyi “kiraya veren” tanımına dahil etmektedir. Ancak gerekli izin belgesi ve diğer şartların sağlanması gerekir.

İntifa hakkı sahibi olmak tapu sahibi olmak anlamına gelir mi?
Hayır. İntifa hakkı, mülkiyet hakkından farklı bir ayni haktır.

Normal kiracı turizm amaçlı kiralama yapabilir mi?
Normal kira sözleşmesi bulunan kiracı, yalnızca kiracı olması nedeniyle 7464 sayılı Kanun kapsamındaki kiraya veren sıfatını kazanmaz.

İntifa hakkı tapuda görünür mü?
İntifa hakkı bir ayni hak olduğundan tapu kaydında görülür ve Bakanlığın başvuru değerlendirmesinde tapu kaydı önem taşır.